L’immobilier mieux accompagné

Pour vous propriétaire, un gestionnaire locatif unique spécialisé vous est dédié afin de vous offrir un contact commercial régulier et suivi, une gestion comptable précise, une information en toute transparence des actions menées pour votre bien et l’assurance d’une gestion locative de A à Z.
Votre interlocuteur est joignable facilement par téléphone, e-mail ou courrier.

  1. La location de votre bien en 5 étapes

    • L’étude précise par votre gestionnaire locatif du bien à gérer avec le plan, la surface, le quartier
    • Un reportage photo de qualité professionnelle et un rédactionnel soigné
    • La mise en avant de votre bien sur notre site internet et sur les sites commerciaux les plus fréquentés
    • Les visites ciblées et accompagnées par votre gestionnaire locatif. Pas de remise de clé en agence
    • L’analyse du dossier locatif et la réalisation des états des lieux toujours effectuées par votre gestionnaire locatif pour un suivi à chaque étape. Pas de sous-traitance à un intervenant extérieur.
  2. La gestion des locataires

    Les locataires entrants :

    • Etude approfondie du dossier locatif
    • Vérification de la solvabilité des candidats locataires
    • Etablissement des documents légaux (bail, acte de cautionnement, ERNT, avis d’échéance d’entrée).
    • Etat des lieux entrant avec photo et présence obligatoire des locataires, remise des clefs.

    Les locataires sortant :

    • Réception de la dédite par courrier recommandé avec accusé réception, validation du préavis et confirmation écrite au locataire.
    • Courrier informatif au propriétaire.
    • Edition du compte locatif avec solde, vérification des charges et retenues financières.
    • Proposition d’un pré-état des lieux au locataire afin de minimiser le coût d’éventuelles détériorations le jour de l’état des lieux sortant.
    • Etat des lieux sortant, comparaison avec l’entrant afin d’en déterminer les possibles retenues pour détériorations.
    • Remboursement du dépôt de garantie diminué des retenues ou solde débiteur. Solde du dossier locatif.
  3. La gestion des loyers et charges diverses

    • Encaissement des loyers et provisions sur charge par prélèvement, virement ou chèque en début de mois. Ainsi que les dépôts de garantie et charges occasionnelles (taxe d’ordure ménagère, régularisation de charge débitrice etc).
    • Envoi des avis d’échéance et des quittances
    • Révision des loyers selon l’indice INSEE à la date d’anniversaire mentionnée au bail.
    • Régularisation des provisions sur charges par rapport au décompte individuel de charges de copropriété annuel édité par le syndic de copropriété.
  4. La gestion de vos charges de copropriété

    • Après réception de vos appels de fonds standards et travaux, nous vérifions les calculs et réglons directement la somme due au syndic.
    • Nous archivons le document et vous le transmettons sur simple demande.

    Attention : les convocations des assemblées générales vous sont transmises directement par courrier recommandé avec accusé réception ainsi que les procès-verbaux. Notre agence de gestion locative n’assiste pas aux assemblées générales.

  5. La gestion des travaux

    Suite aux demandes d’intervention des locataires, nous étudions le problème et choisissons parmi nos professionnels qualifiés et de confiance. Votre gestionnaire locatif fait établir un devis comparatif et vous le soumettons dans les meilleurs délais. Après acceptation écrite de votre part, votre gestionnaire locatif confirme le devis retenu et suivons le dossier jusqu’à la réception des travaux. Nous réglons la facture et envoyons une copie au propriétaire.

  6. La gestion des procédures de recouvrement

    En cas de difficulté ou à défaut de paiement du locataire de toutes sommes dues (loyer, charges, frais dépôt de garantie), votre gestionnaire locatif procède à :

    • L’établissement du décompte locatif des créances.
    • L’envoi de relances d’impayé, mise en demeure et relance téléphonique.
    • L’information au propriétaire.
    • La mise en place des procédures judiciaires nécessaires par voie d’huissier de  justice (commandement de payer, sommation de payer, assignation et citations devant les tribunaux compétents)
    • La coopération avec l’huissier de justice mandaté pour la constitution du dossier de recouvrement.
    • Le suivi du dossier jusqu’à la clôture du recouvrement.
  7. Gestion de la comptabilité

    • Soit au réel : versement régulier du total du loyer encaissé mensuel entre le 25 et 30 de chaque mois (loyer, provisions sur charges, charges exceptionnelles) diminué des frais de gestion et des possibles dépenses réelles.
    • Soit versement par acompte : versement régulier du total du loyer encaissé mensuel entre le 25 et 30 de chaque mois (loyer, provisions sur charges, charges exceptionnelles) diminué des frais de gestion et de l’acompte sur charges globales du pourcentage pour versement d’acompte

    Exemple de calcul mensuel au réel :

    • Encaissements = loyer 400€ + provision sur charges 50€ = 450€

    soustraction

    • Dépenses = Honoraires de gestion 7,20% TTC sur total encaisser
    • total encaissement = 32,40€
    • Charges de copropriété = 250€

    Versement fin de mois = 167,60€ (en cas de payement des charge de copropriété).
    Les autres mois versement de 417,60€

    Exemple de calcul versement par acompte :

    • Encaissements = loyer 400€ + provision sur charges 50€ = 450€

    soustraction

    • Dépenses = honoraires de gestion 7,20% TTC = 32,40€
    • Pourcentage de charges (estimation de 250€ charges copropriété trimestrielle soit 18,5% mensuel)  = 83,25€

    Versement fin de mois = 334,35€
    Tous les mois le même virement sauf en cas de dépenses importantes

  8. Un suivi régulier de votre compte propriétaire

    Avec l’envoi d’un relevé de gérance trimestriel reprenant tous les mouvements d’encaissement, de dépenses et les virements effectués.

  9. Une aide pour la déclaration de vos revenus fonciers

    Par l’envoi d’un état préparatoire.

    Attention : Notre agence de gestion locative ne s’engage pas à établir votre déclaration.

  10. Les garanties locatives pour votre bien

    Notre agence de gestion locative négocie pour vous une assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) et une Garantie de Loyers Impayés (GLI) à un taux compétitif que nous vous proposons de manière optionnelle afin de couvrir d’éventuels risques d’impayés. Votre gestionnaire locatif assure pour vous le cas échéant, la mise en place et le suivi de cette garantie afin de vous éviter toutes démarches administratives et judiciaires lourdes et contraignantes. L’essentiel pour vous étant de vous garantir une rentabilité stable de votre investissement locatif.

    Qu’est ce que l’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) ?

    Vous êtes propriétaire d’un logement vide ou loué, la loi ALUR de mars 2014 a rendu obligatoire la souscription d’un contrat Propriétaire Non Occupant (PNO) pour les bailleurs non occupants. La garanties PNO permet au propriétaire d’assurer un logement, en cas de sinistre « privatif » (c’est-à-dire à l’intérieur du logement), lorsque celui-ci est vide ou lorsqu’il est occupé par un locataire et que son assurance, voir celle de la copropriété fait défaut ou est inexistante.
    La Garantie Propriétaire Non-Occupant vous couvre quand :
    – le locataire n’est pas suffisamment assuré ;
    Ex : La détérioration de la porte palière par effraction lors d’un vol ou une tentative de vol (le locataire peut ne pas être assuré contre ce risque et dans ce cas le propriétaire lui doit la réparation dans le cadre de son obligation de lui assurer le clos et le couvert…)
    – le locataire met en cause la responsabilité du bailleur.
    Ex :  mise en cause de la responsabilité du bailleur à l’égard du locataire en cas de blessures ou dégâts causés à son mobilier par un équipement non conforme…
    – les locaux vacants
    Ex :  le locataire entrant arrive quelques jours après que le locataire sortant soit parti.

    Grâce à nos partenariats mis en place, nous vous proposons une prime unique de 58 € TTC par an.

    Bon à savoir : la prime Propriétaire Non-Occupant est entièrement déductible des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d’imposition en location vide et des BICS (location meublée).

    Qu’est-ce que la Garantie des Loyers Impayés (GLI) ?

    Les biens en location représentent un patrimoine qu’il est important de préserver. Le manque à gagner en cas de loyers impayés peut mener le propriétaire/bailleur à une situation financière délicate, pour peu que celui-ci compte sur les loyers pour rembourser ses propres mensualités ou pour financer un complément de retraite.
    En moyenne, une procédure d’expulsion dure 18 mois et coûte environ 2 000 €. Sans compter les loyers perdus entre-temps.. En moyenne dans les agences immobilières classiques, 3 à 5% des locations connaissent des impayés de loyers.

    Chez Essentiel Gestion Locative, le travail assidu de nos gestionnaires locatifs dans la validation des dossiers des candidats locataires et de leur solvabilité nous permet de réduire ce risque à seulement 1% de portefeuille de gestion !

    La Garanties des Loyers Impayés vous couvre contre :
    – les sinistres loyers impayés plafonnés à 90 000 €
    – les détériorations immobilières jusqu’à 10 000 € par sinistre sans franchise
    – les pertes de revenus dues à un préavis réduit à concurrence du montant des loyers non perçus pour 2 à 3 mois en fonction du motif
    – les frais de contentieux sans franchise dans la limite du plafond de la GLI
    – les frais de Défense et Recours à hauteur de 4 000 €

    Grâce à nos partenariats mis en place, nous vous proposons un taux attractif négocié à 2,3 % TTC du montant des loyers et charges (payable mensuellement / calculé sur le total quittancé)

    Bon à savoir : la prime Garanties des Loyers Impayés est entièrement déductible des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d’imposition en location vide et des BICS (location meublée).

     

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